Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрёл он собственность на свои деньги или на заёмные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но как быть с вычетом, если заёмщик не смог расплатиться с банком и квартира продаётся? Налоговики считают, что после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п.3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. № ЧД-6-27/100).
Пример:
Иванов И.И приобрёл в 2003 году квартиру за 1000000 руб. Для её покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Иванова за 2003 год, облагаемый по ставке 13%, составил 350000 рублей.
В начале 2004 года Иванов подал налоговую инспекцию декларацию за 2003 год, в которой заявил своё право на имущественный вычет за этот год в сумме 350000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшиеся часть вычета в размере 650000 руб. (1000000 – 350000) была перенесена на следующие налоговые периоды
Однако в конце 2004 года за неуплату долга Иванов был лишен банком права собственности на квартиру, и она была продана.
Доход Иванова за 2004года, облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб. В феврале 2005 года он предоставил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2004 год, в которой заявил имущественный вычет за 2004 год в сумме 200000 руб. Однако право собственности на квартиру Ивановым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2004 год он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.
Но некоторые специалисты считают, что данную точку зрения можно оспорить. Ведь в Налоговом кодексе РФ чётко сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право вычета теряется после продажи квартиры.
Тем не менее есть логика и в позиции налоговиков. Дело в том, что получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельство о праве собственности он лишается. Так что, на наш взгляд, отстоять право на вычет после продажи квартиры будет еже невозможно.
Сложности с вычетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил о продажи квартиры. Если жильё к этому моменту находилось в собственности менее трёх лет и его стоимость превышает 1000000 руб., то с суммы превышения придётся заплатить налог на доходы физ.лиц. при этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплаты кредита.
Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ. А именно – не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Здесь прежде всего имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а так же различные сопутствующие расходы, например, на оплату услуг риэлтора. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1000000 руб.
