 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Договор строительного подряда
Каждый из нас хотя бы раз занимался строительством или ремонтом дома, квартиры, нежилого помещения. При этом возникало много вопросов: производить работы своими силами или прибегать к услугам специальной организации, как правильно выбрать такую фирму и т. д. И даже после того, как решение было принято, вопросов оставалось немало. Каким образом обезопасить себя от недобросовестных работников? Что надо предпринять, чтобы строительство и ремонт не растянулись на годы?
Для урегулирования многочисленных вопросов необходимо заключить договор строительного подряда с выбранной организацией. Согласно этому документу исполнитель (подрядчик) обязуется в установленный срок выполнить в соответствии с требованиями заказчика определенные работы, а заказчик обещает создать подрядчику необходимые для их выполнения условия, принять оговоренную цену и произвести необходимые выплаты.
Договор строительного подряда заключают на строительство или реконструкцию здания (в том числе жилого дома) или отдельного помещения (например, квартиры), а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяют также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.
Реквизиты договора
В договоре строительного подряда обязательно указывают дату и место (город) его заключения, наименование сторон и данные лиц, подписывающих договор, а также информацию, подтверждающую их право на подписание договора. Последний момент немаловажен, поскольку не каждое лицо в силу закона либо устава организации вправе заключать договор и скреплять его своей подписью. В документе записывают юридические адреса подрядчика и заказчика, их банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.
Надежнее выглядит договор, каждая страница которого скреплена печатями и подписями сторон. Такая мера помогает исключить подмену страниц договора либо их утрату. Страницы прошивают, записывают их количество, и эти сведения еще раз заверяют печатями и подписями.
Главные условия договора
1. Прежде всего в договоре строительного подряда необходимо указать срок окончания работ. Без этих сведений он считается незаключенным. Нарушение подрядчиком сроков является одной из причин расторжения договора.
2. В договоре фиксируют цену работ, представляющую собой денежное выражение стоимости строительства (ремонта). Причем необходимо не только записать цену, но и указать способ ее определения, включая компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. При отсутствии цены в договоре ее определяют по сумме, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взимают за аналогичные товары, работы или услуги (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).
3. Договор должен содержать описание порядка оплаты работ. Если он не указан, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи работы при условии, что она выполнена надлежащим образом, в согласованный срок либо досрочно. Пока работа не закончена, заказчик может в любое время отказаться от исполнения договора, но тогда он уплачивает подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до извещения об отказе. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные вследствие прекращения договора подряда.
4. Обязательным условием оплаты работ по договору является приемка объекта заказчиком. К ней заказчик должен приступить сразу, как только получит сообщение подрядчика о готовности к сдаче отдельного этапа или окончания работ. Заказчик за свой счет организует процедуру приемки (если иное не предусмотрено условиями договора строительного подряда). Необходимо помнить, что в случае принятия заказчиком предварительных этапов работ на него переходит и риск последствий гибели или повреждения этих результатов. Сдача-приемка должна быть оформлена соответствующим актом, который обязаны подписать обе стороны. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делают отметку об этом, и документ заверяет другая сторона. Заказчик вправе отказаться от приемки работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования результатов по назначению и не могут быть устранены.
5. Подрядчик обязан осуществлять работы в соответствии со сметой и технической документацией. Если в процессе строительства стало очевидно, что необходимы дополнительные работы, не указанные в технической документации, и сметная стоимость работ увеличится, подрядчик обязан известить об этом заказчика, а тот — ответить. Если в течение десяти дней ответа не последует, подрядчик должен приостановить работы и отнести все убытки, вызванные простоем, на счет заказчика.
Необходимо иметь в виду, что внесение изменений в техническую документацию производят только в строго определенных случаях, предусмотренных законодательством, например, если дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре работ. Если дополнительные работы будут произведены в большем объеме, то подрядчик и заказчик могут составить дополнительную смету и внести изменения в техническую документацию. Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является основанием для признания договора незаключенным. Просто наличие технической документации поможет избежать конфликтных ситуаций либо значительно облегчит их урегулирование.
6. Достаточно важным является включение в договор строительного подряда условия об обеспечении материалами и оборудованием. По общему правилу работы производят с использованием материалов подрядчика, предоставляя заказчику документы, подтверждающие цену материалов. Но сторонами может быть предусмотрена ситуация, когда заказчик обеспечивает строительство материалами и оборудованием. В любом случае тот, кто отвечает за это, несет ответственность и за качество выполняемых работ, если не докажет, что ухудшение произошло по вине другой стороны. Если некачественные материалы предоставил заказчик, он должен заменить их. В противном случае подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать от заказчика внести деньги пропорционально выполненной им части работ. Используемые материалы и оборудование должны соответствовать предъявляемым к ним требованиям: иметь сертификаты качества, безопасности, технические паспорта (при установке какого-либо оборудования).
7. При заключении договора строительного подряда важно определить гарантийный срок, на протяжении которого возможна эксплуатация объекта согласно требованиям технической документации. Если в течение гарантийного срока будет выявлено, что отдельные виды работ или объект в целом имеют недостатки, которые являются следствием ненадлежащего выполнения подрядчиком своих обязанностей, то заказчик вправе потребовать от подрядчика их устранения. Иначе говоря, заказчик эксплуатирует объект по его назначению, правильно его содержит и обслуживает, руководствуясь инструкцией по эксплуатации.
Гарантийный срок начинается с момента приемки объекта и прерывается на время, когда объект не эксплуатировали вследствие обнаружения недостатков, за которые отвечает подрядчик. Установленный срок может быть увеличен только по соглашению сторон. Предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.
В случаях, когда работа выполнена с отступлениями от договора, что делает непригодным использование объекта по назначению, заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения установленной за работу цены и возмещения своих расходов на устранение недостатков, если он станет устранять их сам. Если недостатки не были устранены или являются неустранимыми, заказчик может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, в отношении зданий и сооружений применяют общий срок исковой давности — три года.
Как предусмотреть основные риски
В результате выполнения работ по договору строительного подряда могут возникнуть определенные риски, которые связаны со случайной гибелью или повреждением объекта, составляющего предмет договора.
По правилам, предусмотренным ГК РФ, ответственность за подобный риск до приемки объекта заказчиком несет подрядчик. Однако, как уже отмечалось, законодательством предусмотрен ряд условий, при которых эта ответственность ложится на плечи заказчика. Речь идет о случаях, когда повреждение объекта строительства произошло вследствие недоброкачественности материалов или оборудования, предоставленных заказчиком, либо по причине исполнения ошибочных указаний заказчика. Наиболее цивилизованный способ уберечься от подобных рисков — застраховать объект строительства, что стороны могут предусмотреть уже в договоре.
Договор строительного подряда призван разграничить права и обязанности сторон. Заказчик помимо оплаты и принятия работы должен своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого соответствуют содержащимся в договоре условиям. Также он обязан обеспечить своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Если проведение работ по договору строительного подряда не связано с земельным участком (ремонт зданий, помещений, их реконструкция и т. д.), то у заказчика остается обязанность передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов, временную подводку сетей энергоснабжения и оказывать другие услуги.
В договоре строительного подряда важно предусмотреть условия договора и порядок его расторжения, указать размер штрафных санкций. Детальная проработка договора с четкой регламентацией прав и обязанностей сторон в случае возникновения споров позволит разрешить все во внесудебном порядке либо облегчит процесс отстаивания своих позиций в суде.
|
