 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Денежные расчеты в сделках с недвижимостью
Вопросы безопасности и надежности расчетов являются одними из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные их схемы, причем, рекламируя каждую из них и рассказывая о ее преимуществах, как правило, умалчивают о недостатках. В этом вопросе трудно разобраться не только клиентам, но и подчас опытным агентам. В представленной статье рассмотрены особенности, плюсы и минусы существующих расчетных систем.
Прежде всего следует отметить, что абсолютно надежной системы расчетов нет и, видимо, в принципе быть не может, как нельзя считать стопроцентными по степени надежности любые, даже правительственные, гарантии. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности — не более того.
Начнем с самых небезопасных схем, отбросив, разумеется, такие дикие способы, как расчет в парадной и нотариате из рук в руки.
Расчет через банковскую ячейку без участия представителей агентств недвижимости (сейфинг)
Самой распространенной и ненадежной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку — сейфинг. Наиболее часто криминальные истории происходят именно при такой системе осуществления денежной операции.
Плюс здесь, собственно говоря, один: представители обеих сторон сами кладут деньги в сейф и, как им кажется, не нуждаются в агентствах и агентах, к тому же искренне верят, что их деньги никуда не денутся.
Минус — это возможность шантажа и мошенничества.
Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки — обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения (обычно свидетелем здесь выступает сотрудник банка). Часто при аренде ячейки съемщикам выдают одинаковые ключи. Основным условием другого типа договора является наличие у клиентов разных ключей и права каждого из них в отсутствии компаньона двумя ключами открыть сейф.
Первый тип соглашения абсолютно неприемлем, так как позволяет любой из сторон обманывать и шантажировать вторую. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.
Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.
Тип договора с двумя разными ключами еще более опасен, поскольку к описанным вариантам жульничества добавляются дополнительные возможности для мошенничества — такие, как кража и подмена ключей. Кроме того, банк выдает дубликаты ключей по заявлению об их утере тому, кто значится по договору арендатором сейфа. Помимо подмены ключей для второй стороны на внешне совершенно неотличимый комплект от соседнего сейфа, снятого заранее и, естественно, пустого, бывают куклы, фальшивые купюры и т. д.
К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, как говорилось выше, нельзя доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда. Поэтому судов по недоплаченным суммам не бывает. Есть и другие недостатки у рассмотренной схемы. Так, крайне затруднено обслуживание цепочек обменов, существуют проблемы с предоставлением услуг по проверке купюр на подлинность. И, что тоже следует отметить, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.
Банковский аккредитив
Достаточно надежной системой расчетов является, как ни странно, банковский аккредитив. В настоящее время данную схему почти не применяют из-за общего недоверия к банкам, тем не менее раньше она была распространена, и не исключено, что возродится в недалеком будущем.
Суть схемы заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки и перепрописке и т. п. Но тут не обойтись без эскрослужбы агентства, так как банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.
Плюсом такой схемы является ее гибкость — она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена.
Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, куклами и тому подобным также следует отнести к преимуществам разобранной схемы.
Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что в случае какого-либо срыва сделки и возникновения конфликтной ситуации с продавцом (деньги уже внесены, а продавец не соглашается подписывать договор отчуждения и ничего не разрешает банку) деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.
Попытка вставить в договор пункт о том, что если в течение определенного срока условие не выполнено, то аккредитив разблокируют и покупатель получит право забрать деньги, приводит к возможности обмана продавца. Например, квартира продана и отправлена на срочную регистрацию в последний день, а приобретатель с утра пораньше забирает деньги. Следует отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.
Деньги хранятся у нотариуса
Система расчетов, которую по надежности, к сожалению, можно отнести к уровню ниже среднего, — рекламировавшиеся недавно финансовые операции через нотариат, когда деньги хранятся у нотариуса.
Положительным здесь является то, что согласно закону частный нотариус отвечает всем личным имуществом за свою деятельность. К тому же безопасность повышается тем, что процесс внесения денег максимально приближен к моменту подписания нотариального договора. При таком ведении дела, казалось бы, также можно сэкономить и обойтись без услуг агентства.
Недостатков у данной схемы много.
Во-первых, нотариус не в состоянии лично контролировать выполнение условий и подлинность представленных документов (например, о регистрации и выписке): в отличие от агента он в паспортный стол не пойдет.
Во-вторых, хранение денег у нотариуса по степени безопасности не идет ни в какое сравнение с содержанием их в сейфах банков: охранников с автоматами тут нет.
В-третьих, нотариус не кассир банка — с проверкой подлинности купюр и защитой от действий мошенников дело здесь обстоит хуже. Помещения нотариусов оборудованы далеко не так, как того требует Центробанк в отношении расчетных центров.
В-четвертых, в случае спора либо конфликта между клиентами нотариус оказывается в затруднительном положении, к тому же он в отличие от крупного агентства или банка уязвим при использовании клиентами неформальных способов разрешения конфликтов.
В-пятых, налоговая полиция имеет право изъять сейф нотариуса (в отличие от сейфа банка), и у клиентов сразу появится сильная головная боль (в лучшем случае — весьма длительное по времени разбирательство).
В-шестых, трудно найти нотариуса, соглашающегося на данную форму расчета.
Берегитесь ложных нотариусов либо лиц с поддельными или украденными печатями!
Бессрочные векселя банка
Недостаточно надежной формой расчетов являются те, которые происходят через бессрочные векселя банка, проводимые с участием эскрослужбы агентства.
Такая система довольно гибкая, она позволяет проводить цепочки с доплатами, разбивать сумму на любое количество векселей, получать вексель по любым условиям.
Самое значительное преимущество состоит в том, что при ее использовании можно покупать квартиры по безналичному расчету юридическим лицам у физического лица, получающего свои деньги за квартиру наличными, как и при обычной сделке. Плюсом (по сравнению со схемой аккредитивов) считается также то, что сделку полностью контролирует эскрослужба агентства, поэтому она в состоянии помочь в разрешении конфликтов.
Недостаток такой схемы расчетов заключается в ее зависимости от финансового положения банка (оставление в банковских документах следов прохождения полной суммы за квартиру и получения данной суммы продавцом), поэтому специалисты рекомендуют указывать в нотариальном договоре полную стоимость квартиры.
Сейфинг с участием эскрослужбы агентства
Такова одна из наиболее безопасных схем расчета, при которой основное правило — составление договора именно с банком при участии в качестве третьей стороны эскрослужбы агентства. По условиям подобного соглашения изъять содержимое сейфа имеют право либо продавец с уполномоченным представителем эскрослужбы, либо покупатель с таким же уполномоченным, либо все трое вместе, но ни в коем случае не один из них, причем право решать, кого пригласить, решает эскрослужба.
Главное преимущество здесь — в исключении возможности для кого бы то ни было крутить деньгами либо вкладывать их в сомнительные проекты. Участие эскрослужбы агентства позволяет внести ясность в дело контроля выполнения условий выдачи, возврата денег либо организации расчетов при проведении цепочек сделок и создать заслон на пути шантажистов как с одной, так и с другой стороны. При этом удается обеспечить полную конфиденциальность расчетов.
Следует отметить и такой немаловажный фактор, как независимость от финансового положения и банка, и агентства, поскольку средства, положенные клиентами в сейфовое хранилище, не подлежат арестам. В случае участия эскрослужбы возможны осуществление тщательного анализа подлинности денег и подсчет сумм.
Недостаток у разобранной схемы один: никто не дает клиентам письменных гарантий сохранности средств с указанием суммы, то есть агентство не отвечает за банк, а банк — за содержимое депозитария, так что, если банковское хранилище ограбят, деньги вернуть не удастся. Также здесь следует опасаться участия поверенных и заключения договора с банком только двумя сторонами, например продавцом и агентством. В данном случае возможен сговор, и опять-таки никто не станет защищать интересы покупателя.
Отдавая деньги поверенному, клиент вручает их даже не фирме, а частному лицу, которое вправе тогда делать с ними все, что угодно. При невозврате денег, даже если суд обяжет это совершить, поверенный (обычно безработный, не имеющий никакого имущества) все равно так не поступит, потому что долговой тюрьмы в России нет, к сожалению, с 1917 года.
Ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка
Это тоже относительно надежный способ ведения расчетов, который основан на принятых законах и на описанных в Гражданском кодексе договорах хранения и уступки права требования. В таком случае на хранение принимают не какую-либо сумму денег, а ценный пакет по специальному договору хранения. А сумма может быть указана только косвенно в пункте о финансовых обязательствах агентства (в указании на необходимость возместить ее в случае утери пакета). По окончании сделки выдают пакет, вскрываемый при клиенте, а не пачки денежных знаков.
К плюсам данной расчетной системы относят полную конфиденциальность сделки, подтверждение финансовых обязательств документами с подписями и печатями, а также невозможность крутить этими деньгами.
Ценный пакет, хранящийся в депозитарии банка, нельзя подвергнуть аресту или принудительному изъятию. Такая система расчетов не зависит от финансового положения банка и агентства, здесь нет места никаким задержкам по выдачам пакетов при выполнении условий договоров, даже при аресте счетов агентства или банка. Отсутствие подобных проволочек в практике работы агентства является подтверждением правильности хранения пакетов в данной организации. Еще одна положительная черта схемы, о которой идет речь, — максимальная гибкость, удобство обеспечения расчетов при самых сложных цепочках с различными доплатами и получателями пакетов.
Единственный минус данной системы состоит в том, что клиенты должны иметь определенную степень доверия к агентству, поскольку они не видят, как пакеты закладывают в депозитарий банка.
Ценные пакеты, хранящиеся в подразделении Центрального банка РФ — Российском объединении инкассации (Росинкас)
Наиболее надежной системой ведения денежных расчетов в сделках с недвижимостью является вариант с ценными пакетами, когда они хранятся не в депозитарии банка, а в инкассаторских сумках, находящихся в Росинкасе. В этом случае появляются дополнительные гарантии — такие, как возможность клиентов опломбировать инкассаторскую сумку своим пломбиром, легкость отслеживания места хранения и пути движения сумок в ситуации, когда возникают любые судебные разбирательства (инкассаторы тщательно заполняют все документы при перевозке оцененных пакетов), гарантия сохранности средств (ограбление, пожар и т. п.). Росинкас обязательно страхует и перестраховывает все ценности.
Единственный минус данной схемы — то, что она самая дорогая (это естественно для самой надежной системы) и требует заполнения большого количества бумаг.
Не исключено, что в ближайшее время на рынке недвижимости появится еще какая-либо надежная система расчетов
|
