 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Как не потерять купленную квартиру
С развитием рынка жилья в России количество судебных споров о правах на недвижимость не уменьшается. Больше всего арестов (около 30%) накладывают на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей (до 25%). Далее по убывающей идут арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, права на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.
Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке или у жильцов есть дети (необязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин умер, или тяжело болел, или состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, то квартира может быть небезопасна для приобретения. Не исключено, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, есть обиженные наследники, продавец находился в состоянии заблуждения и т. п. Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с конкретной недвижимостью в исходное состояние, прокрутив цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция).
Пример: при расселении коммуналки одному жильцу досталась двушка, с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подала иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имела право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такую сделку расторгают автоматически. Крайним оказывается последний покупатель.
Люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки) зачастую попадают в группу риска и в случае возникновения какого-либо спора остаются один на один со своими проблемами. Как себя защитить? Способ есть: речь идет о титульном страховании, то есть страховании имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности.
Что является объектом страхования?
По договору титульного страхования объектом становится титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулируются Федеральным законом от 17 июня 1997 года № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Титульное страхование применяют в случаях:
· осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости;
· приобретения недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства;
· приобретения инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции;
· кредитования на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Механизм титульного страхования
Механизм титульного страхования не отличается от порядка осуществления другого вида этой услуги, а именно:
1) страхователь предоставляет в страховую организацию копии документов, подтверждающие наличие у него права собственности и основания получения данного права (например, свидетельство о регистрации права собственности и договор купли-продажи), заполняет заявление на страхование;
2) на основании анализа заявления и предоставленных копий документов, а также информации, содержащейся в заявлении, страховщик может затребовать дополнительные документы;
3) после получения всех необходимых документов и их анализа, то есть предстраховой экспертизы, страховщик определяет страховой тариф;
4) в случае согласия сторон с условиями страхования заключают договор (в виде полиса или полнотекстового договора), ответственность страховщика по договору наступает не ранее дня, следующего за датой оплаты страховой премии (или ее первой части при оплате премии в рассрочку);
5) при наступлении события, имеющего признаки страхового случая (получение официального уведомления об открытии судебного производства по иску, неофициальной информации о намерении третьей стороны подать иск и т. п.), страхователь уведомляет о том страховщика, который совместно с клиентом пытается осуществить досудебное урегулирование иска, а при невозможности сделать это оказывает ему помощь в судебном процессе (полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов в суде);
6) если суд все же выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого производят запись в государственном реестре, страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая, и в течение оговоренного договором страхования (или правилами страхования) срока страхователю выплачивают страховое возмещение.
В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3 до 4,5% (определяющую роль здесь также играет срок страхования).
Реально страхование титула собственности оправдано на срок не более трех лет, который определен законодательством как срок исковой давности по таким сделкам. Конечно, существуют обстоятельства, по которым суд может приостановить течение срока исковой давности или продлить (возобновить) его. Тем не менее согласно доступной статистике основное количество исков приходится на первые три года после сделки. Первого января 2006 года вступило в силу постановление о норме снижения сроков исковой давности "по недействительным и ничтожным сделкам" с десяти до трех лет. (Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 109-ФЗ).
Если рассматривать установление страховой суммы по договору страхования титула (страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности), то ее определяют в соответствии с договоренностью страхователя и страховщика. Страховая сумма делится на инвентаризационную, которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ), и рыночную, которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро- и сантехнического оборудования и тому подобного, но и учитывает множество других факторов (престижность района, этаж, удаленность от общественного транспорта, вид из окон и т. п.). Страхователь заинтересован в возмещении ему рыночной цены (как правило, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи). А значит, в договоре страховую сумму можно устанавливать в пределах рыночной стоимости, что не противоречит закону. Необходимо отметить, что страховое возмещение не может превысить рыночной стоимости объекта на день заключения договора страхования; если договором или правилами страхования не предусмотрено иное, страховое возмещение будет выплачено пропорционально отношению страховой суммы к рыночной стоимости объекта. Рассмотрим пример: если объект стоит 100 тыс. долл., а страховая сумма установлена в размере 70 тыс. долл. и утрачено право собственности на долю в размере 1/4, то страховое возмещение составит 17,5 тыс. долл.
Что может стать причиной наступления страхового случая?
Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может стать удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, принятое по основаниям, которые предусмотрены существующим законодательством. Однако до тех пор, пока в реестр прав собственности не будет внесена запись о переходе права собственности к третьим лицам (об обременении объекта недвижимости правом владения), страховой случай не считается наступившим. Итак, мы вкратце рассмотрели содержание титульного страхования. До полной защиты имущественных интересов всех собственников недвижимости, как это происходит в зарубежной практике, нам еще далеко. Однако результаты исследования и анкетирования свидетельствуют о положительных тенденциях в данной сфере. Например, руководители риелторских компаний рассматривают возможность сотрудничества в деле продвижения титульного страхования как способ повышения конкурентоспособности своих компаний. Так, 66% из них считают, что такое сотрудничество положительно скажется на имидже возглавляемых ими компаний, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, 20% начальников подчеркивают, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85% боссов уверены в перспективности включения титульного страхования в услугу риелтора, и это притом что 60% руководителей не известны условия конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56%) называют титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в деле защиты имущественных интересов. Титульное страхование снижает риск наступления последствий ошибки при нотариальном заверении сделки. Таким образом, можно сделать вывод: в обозримом будущем титульное страхование станет распространенной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие сможет способствовать стабильности и надежности проведения операций с недвижимостью.
В России тарифы на такое страхование значительно превышают те, что существуют за рубежом, и понизятся они только при условии увеличения числа страхователей. Последнее произойдет лишь в двух случаях — при резком снижении тарифов или продвижении программ титульного страхования через риелторские фирмы. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым
|
