 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Страхование рисков утраты права собственности на жилье
Для большинства граждан России словосочетание "титульное страхование" ровным счетом ничего не значит, поэтому начнем наш разговор с объяснения данного понятия.
Теперь немного истории. Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет в первую очередь об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такую "клятву" человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам. В тот период нормальной практикой сделалось исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным с данным имуществом сделкам. Таким исследованием занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости возник особый спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из перечисленных лиц начали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять процесс подготовки сделок.
Со временем за исследование истории титула и сопровождение сделок взялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением соответствующего соглашения стали создавать так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости, приправленную собственными суждениями и выводами о законности сделки. Впоследствии "реферирование" превратилось в массовое явление, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к подобной услуге. Такое дело, как сопровождение сделок с недвижимостью, выделилось в самостоятельную профессию.
В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат количество ошибок при составлении рефератов титула. Многие по причине мошенничества лишались порой целых состояний. Понятно, что, по большому счету, никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Участились случаи обмана и в среде тех, кто составлял рефераты титулов (проверял законность приобретения недвижимости). Практика показала, что таких людей привлечь к ответственности почти невозможно.
Именно в этот период начинается серьезное становление процесса титульного страхования. Первоначально соответствующие компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие из них создавали свои собственные мелкие фирмы или превращались в представительства крупных страховщиков. Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверял.
Лишь позже на рынок вышло титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Им стали заниматься крупные страховые компании, возникли специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). Тогда участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в части, касающейся истории недвижимости.
Сегодня титульное страхование как вид услуги — одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах. Оно является средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников.
В российском гражданском законодательстве есть несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке можно признать недействительными, а имущество истребовать, в том числе у добросовестного приобретателя, что повлечет за собой существенные убытки, крушение ряда планов, надежд, а в некоторых случаях явится угрозой самому бизнесу.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166). Первой признают ту, которая недействительна с самого начала ее совершения в силу того, что она противоречит законодательству (вне зависимости от решения суда), а второй — та, которая признана недействительной судом уже после ее совершения.
Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по ней (двусторонняя реституция), а в случае невозможности вернуть это в натуре — возместить его стоимость в деньгах.
Сегодня в теории права недействительные сделки обычно подразделяются на несколько групп.
1. Сделки с пороками в субъекте, например те, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ); сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ); сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), и др.
2. Сделки с пороками воли, например те, что совершены под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ), и др.
Не так давно именно по указанной статье в одном из московских судов был признан недействительным договор купли-продажи. Основанием явилось то, что истец (продавец) был введен в заблуждение относительно предмета сделки. Ответчик (покупатель) при заключении ее не имел намерения соблюдать отмеченные условия. Для того чтобы при споре труднее было разобраться в характере правоотношений, сложившихся между сторонами сделки, ответчик постарался запутать порядок расчетов и размыть предмет сделки, указав, что в стоимость ее входит цена находившейся в квартире мебели, проведенного до продажи квартиры ремонта, а также ремонта, проделанного после реализации помещения. Суд признал сделку недействительной и в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ постановил каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке. Итог дела следующий: так как рыночная стоимость квартиры составляет 200 000 долларов, а в договоре купли-продажи была указана сумма в 1 000 000 рублей, то истец получил квартиру, а ответчик — 1 000 000 рублей.
3. Сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон.
4. Сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например мнимые — совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Что может стать причиной наступления страхового случая?
Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может явиться удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, которое принято по основаниям, предусмотренным существующим законодательством. Однако до тех пор, пока в реестр прав собственности не будет внесена запись о переходе права собственности третьим лицам (об обременении объекта недвижимости правом владения), страховой случай не считается наступившим.
|
