 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Нежилые помещения
| Вопрос: |
Здравствуйте. Я являюсь собственником нежилого помещения в жилом доме, который признан аварийным и подлежит сносу с последующим строительством жилого дома. Сроки сноса, равно как и сроки возведения дома не определены Департамент имущества предлагает временное размещение на праве аренды с последующим предоставлением равноценного помещения во вновь отстроенном объекте. Однако, помещение совершенно не пригодно для ведения деятельности (у нас же в идеальном состоянии). Сам дом находится примерно в таком же состоянии, но пока аварийным не признан. Кто в данной ситуации должен платить за аренду? Каким образом в законодательстве регламентируется подобная ситуация?
|
Ответ: На основании п.1 ст.239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством. Оценка помещения должна происходить по рыночной стоимости. Если Вы будете не согласны с заключением оценщика, то имеете право обратиться в суд. Город имеет право предложить Вам в собственность другое равноценное помещение из своей собственности. Данная сделка оформляется путем подписания договора мены. Если Вам предлагают неравноценное помещение (непригодное к использованию), то Вы вправе отказаться от него. Вариант, который предложил Вам город, неправомерный, т.к. Вы, потеряв право собственности, взамен не получаете никакой компенсации за это (ни имуществом ни деньгами). Арендные платежи должны платить Вы. Обратите внимание, если для Вас принципиально остаться на старом месте, то Вы можете подписать с городом или инвестором договор соинвестирования на участие в строительстве.
| Вопрос: |
Хочу открыть в жилом доме солярий, но совсем не знаю что для этого надо подскажите пожалуйста.
|
Ответ: Если Вы имеете квартиру на первом этаже жилого дома, то Вам нужно перевести квартиру из жилого фонда в нежилой фонд на основании главы 3 Жилищного кодекса РФ, т.к. квартира (жилое помещение) может использоваться только для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
| Вопрос: |
Необходимо ли получать разрешение на строительство после получения разрешения в перевод жилого помещения в нежилое? Квартира на 1 этаже. В проекте предусматривается устройство отдельного входа - проем в месте оконного блока.
| Ответ: Если при проведении строительных работ по обустройству отдельного входа затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, то необходимо (п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), а если не затрагиваются, то не нужно (пп.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
| Вопрос: |
Могу ли я отремонтировать свое здание самостоятельно, так как город хочет снести его в своих интересах, но оно еще не признано аварийным, они создают комиссию для признания его таковым, и могу ли я требовать предоставления аналогичного здания, так как денежная компенсация мне не нужна, и вообще, как противостоять городскому произволу при попытке отъема недвижимости за копейки.
| Ответ: На основании ст.239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа. Предоставление другого равноценного недвижимого имущества возможно (из практики делового оборота), но такое право за тем, кто изымает земельный участок. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Обращаю Ваше внимание на то, что изъятие для государственных и муниципальных нужд должно быть предусмотрено в Градостроительном плане развития населенного пункта, в котором расположено недвижимое имущество. Если такой документ отсутствует или в нем не утверждено изъятие земельного участка для строительства чего-либо, то такое изъятие неправомерно. Выкупная стоимость определяется на основании независимого оценщика, Вы также можете заказать независимую оценку. Если стоимость оценки будет разница, то Вы можете оспорить в суде оценку, произведенную органами местного самоуправления. Как собственник здания Вы имеете право и обязаны произвести ремонт здания, т.к. Вы несете бремя содержания принадлежащего Вам имущества (ст. 210 ГК РФ), получив для этого все необходимые разрешения. Проводит ремонт, Вы можете самостоятельно, подписав договор подряда со строительной организацией.
| Вопрос: |
Какими налогами облагается владелец нежилого помещения и почему?
|
Ответ: Физическое лицо - налогом на имущество физического лица Юридическое лицо - налог на имущество организаций. Облагается на основании закона, потому что собственник!
| Вопрос: |
Для получения разрешения на перепланировку подвального помещения под офис с обустройством отдельного входа в комитете градостроительства и архитектуры вдруг потребовали согласие всех жильцов приватизированных квартир в этом доме хотя несколько месяцев назад этого не требовалось.
| Ответ: Попросите письменный документ от них, в котором они должны указать на основании чего они это просят. Вы также можете сказать, что на момент подачи Вами заявления этого документа не требовалось, поэтому требовать его сейчас неправомерно (закон обратной силы не имеет). Кстати, согласие собственников дома на перепланировку вообще не требуется по ЖК РФ, а для обустройства отдельного входа, требуется согласия жильцов квартир, которые соприкасаются с подвалом, если только законодательные органы субъекта не установили иное.
| Вопрос: |
Как муниципалитету правильно провести выкуп аварийного нежилого помещения при условии, что его хозяин на контакт с Администрацией не идет, договоренности по цене не достигнуто.
| Ответ: На основании ст. 49 и 55 Земельного кодекса РФ принимаете решение о том, что земельный участок изымается для муниципальных нужд (тем более, что дом признан аварийным, следовательно, подлежит сносу), извещаете об этом собственника, предложив ему или иное нежилое помещение или компенсация деньгами. Если дом не признан аварийным, то изъятие по другим основаниям должно быть предусмотрено в градостроительном плане развития вашего муниципального образования, района и т.д.
| Вопрос: |
Согласно новому жилищному кодексу перечень документов для перевода квартиры в нежилое помещение является исчерпывающим, однако, местные власти нашего города считают, что ко всем этим документам необходимо согласие 2/3 всех собственников жилого дома, в котором находится переводимое помещение, а также согласие тех же 2/3 на дальнейшие перепланировку и переустройство. Правомерны ли их действия (может такое согласие требуется на основании градостроительного кодекса или ...) и каковы шансы, если обжаловать основанный на непредставлении такого согласия отказ в суд.
| Ответ: Действия их не правомерны в соответствии с федеральным законодательством. Получите письменный отказ и идите с ним в суд.
| Вопрос: |
В жилом доме КУМИ сдает в аренду квартиры на 1 и 2 этаже всего 4 офиса. Отдельного входа нет, постоянный поток посетителей. Посторонние люди в подъезде. Двери не закрываются. Шприцы. За месяц 3 нападения на проживающих. Как защитить наше право на безопасность?
| Ответ: Если КУМИ сдает в аренду (найм) квартиры для проживания жильцов, то Вы можете обратиться с жалобой в КУМИ о том, что наниматели нарушают общественный порядок и правила проживания в жилых домах (Жилищный кодекс РФ). Если КУМИ сдает квартиры под офисы, то КУМИ нарушает Жилищный кодекс РФ, т.к.:- квартиры сдавать под офис строго запрещено, поэтому проверьте переведены ли квартиры из жилого фонда в нежилой. - если квартиры переведены в нежилой фонд, то в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, вход в нежилые помещения (офисы) через подъезд жилого дома строго запрещен. Офисы, расположенные в жилых домах должны быть обустроены отдельным входом. Обратитесь с жалобой в КУГИ, если они в течение 30 дней Вам не ответят, то обращайтесь в вышестоящую организацию или в суд за бездействие государственных органов.
| Вопрос: |
Многоквартирный дом на балансе муниципалитета. В доме еще очень много приватизированных квартир. Требуется ли согласие других собственников в этом доме(148 квартир) на переоборудование окна моей квартиры в дверь отдельного входа?
| Ответ: Если для Вашего региона закон требует согласие всех жильцов дома для обустройства отдельного входа, то попытайтесь собрать общее собрание всех жильцов дома или сами пройдитесь с письмом по дому для сбора подписей. На федеральном уровне этот вопрос не урегулирован. В Вологде , например, требовалось получить согласие только жильцов квартир, к которым примыкает нежилое помещение, и согласие ЖЭКа(ДЭЗа), на балансе которого находится дом.
| Вопрос: |
Сейчас я нахожусь в состоянии сворачивания своего бизнеса (парикмахерская) только потому. что моему арендодателю захотелось увеличить аренду вдвое и еще получить с меня залоговую сумму в абсурдно непомерных размерах. Конечно вложенные мною деньги в ремонт его помещения он уже не учитывает. Приходится искать другое место, но уже не хочется иметь дело с собственниками - частниками. Подскажите ,пожалуйста, что мне делать, чтобы получить аренду от города и какие шаги предпринять. И как в таких ситуациях поступают несчастные арендаторы?
| Ответ: Получить в аренду нежилое помещение у города можно только через аукцион. Так же Вы можете написать заявление в территориальное отделение Департамента имущества города с просьбой предоставить Вам помещение, но, на сколько это будет результативно, сказать не могу.
| Вопрос: |
При оборудовании окна в дверной проем отдельного входа нужно ли брать согласие на это переоборудование у ВСЕХ собственников в муниципальном доме (148 квартир), ведь это -нереально?..
| Ответ: Если в соответствии с законодательством Вашего города для обустройства отдельного входа в жилом доме нужно получить согласие всех собственников жилых помещений, то в Вашем случае он один - это город или муниципальное образование, т.к. все квартиры в доме неприватизированные (как Вы написали) и, следовательно, принадлежат государству или муниципальным органам, т.е. Вам нужно обратиться к местной администрации или к уполномоченному органу. На федеральном уровне вопрос об обустройстве отдельного входа в жилых домах не урегулирован.
| Вопрос: |
Подскажите, пожалуйста, хочу перевести квартиру в нежилой фонд, для этого требуется окно расширить до дверного проема. Дом обычный муниципальный, ни ТСЖ, ни иных образований нет. Неужели надо на расширение окна брать согласие ВСЕХ сособственников в доме-148 квартир- а это нереально. | Ответ: Для перевода квартиры в нежилой фонд согласие соседей и/или собственников не требуется (п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).
| Вопрос: |
Подскажите пожалуйста, что проще сделать перевести жилое в нежилое помещение в квартире и приватизировать затем эту квартиру или наоборот, приватизировать квартиру и затем осуществить перевод?
| Ответ: Приватизировать квартиру, а потом переводить, т.к. квартира сейчас не является Вашей собственностью, и собственник может не разрешить Вам перевод.
| Вопрос: |
Хочу сделать отдельный вход в офис расположенный в жилом доме. Помещение находится в собственности. Какие документы нужно оформить для этого.
| Ответ: На федеральном уровне данный вопрос законодательно не урегулирован вообще, поэтому Вам придется обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий перевод помещений в Вашем городе (районе, области).
 | Земля, домовладение |
| Рассрочка, субсидии, жилищные сертификаты |
| Улучшение жилищных условий, нормы предоставления |
| Расчеты за недвижимость, страхование |
| Коммунальные квартиры, согласие соседей |
| Обмен, разъезд |
| Наследство, рента, дарение |
| Приватизация, права несовершеннолетних, опека |
| Порядок пользования жилыми помещениями, выселение |
| Покупка, продажа недвижимости |
| Оформление сделок с недвижимостью, нотариат |
| Переуступка прав требования, новостройки, товарищества собственников жилья |
| Недействительность, мнимость сделки, исковая давность |
| Договор найма, изменение договора социального найма |
| Задать вопрос юристу |
|
